Exposé mit KI schreiben: Was Makler beachten müssen

Ein gutes Exposé macht aus Quadratmetern ein Zuhause. Es kostet dich anderthalb Stunden, obwohl der Aufbau seit Jahren derselbe ist. Genau diese Lücke füllt KI, wenn du weißt, wo ihre Grenze verläuft.

Was KI beim Exposé tatsächlich abnimmt

Der zeitraubende Teil ist nicht die Recherche. Du warst im Objekt, du kennst die Wohnung. Der zeitraubende Teil ist, aus deinen Notizen einen Text zu formen, der Menschen anspricht statt sie mit einer Aufzählung zu erschlagen.

Du gibst der KI die Eckdaten: Objektart, Lage in Stichworten, Wohnfläche, Zimmer, Baujahr, Besonderheiten, Zielgruppe. Sie liefert eine Überschrift, einen Einstieg, der ein Gefühl erzeugt, eine flüssige Beschreibung und einen Abschluss mit Einladung zur Besichtigung.

Die Zeitersparnis liegt bei etwa einer Stunde pro Exposé. Bei zehn Objekten im Monat sind das zehn Stunden.

Wo die KI dich im Stich lässt

Und jetzt der wichtige Teil. Ein Exposé ist kein Werbetext, sondern ein Dokument mit rechtlichen Pflichten. Die KI kennt diese Pflichten nicht, und sie kennt dein Objekt nicht. Sie erfindet plausibel klingende Details, wenn du ihr welche fehlen lässt.

Die Pflichtangaben nach dem Gebäudeenergiegesetz

In jede Immobilienanzeige gehören: Art des Energieausweises, der Energiekennwert, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr laut Energieausweis und bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse.

Fehlen diese Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit und kann ein Bußgeld nach sich ziehen. Die KI kennt deinen Energieausweis nicht. Diese Angaben trägst du selbst ein, jedes Mal, und du prüfst sie gegen das Dokument.

Die Grenze zur irreführenden Werbung

KI formuliert gerne begeistert. „Traumhafte Lage“, „einmalige Gelegenheit“, „ruhig gelegen“, solche Formulierungen sind unproblematisch, solange sie stimmen. Problematisch wird es bei nachprüfbaren Behauptungen.

„Nur fünf Gehminuten zur U-Bahn“ ist eine Tatsachenbehauptung. Wenn es zwölf Minuten sind, ist das ein Mangel, der später zum Problem wird. „Frisch saniert“ bei einer Sanierung von vor sechs Jahren ebenso.

Prüfe jede konkrete Angabe im KI-Text gegen die Realität. Streiche, was du nicht belegen kannst.

Kundendaten haben nichts in der KI zu suchen

Der Name des Eigentümers, die genaue Adresse, der Kaufpreis, die Kontaktdaten des Interessenten: Das alles sind personenbezogene oder vertrauliche Daten. Sie gehören nicht in ein KI-Tool, auch nicht beiläufig.

Für den Exposé-Text brauchst du sie ohnehin nicht. Die KI muss wissen, dass die Wohnung in einem ruhigen Wohngebiet in Sendling liegt, nicht, dass sie in der Daiserstraße 17 liegt und Frau Reinhardt gehört.

Das Widerrufsrecht: der teuerste Fehler

Wenn du mit Verbrauchern Verträge außerhalb deiner Geschäftsräume oder im Fernabsatz schließt, also fast immer, wenn der Maklervertrag per E-Mail zustande kommt, steht dem Kunden ein vierzehntägiges Widerrufsrecht zu.

Belehrst du falsch oder gar nicht, verlängert sich die Widerrufsfrist erheblich. Der Kunde kann dann widerrufen, nachdem der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist. Deine Provision ist weg.

Eine KI kann dir eine Widerrufsbelehrung formulieren. Tu es nicht. Nutze das amtliche Muster oder eine von einem Anwalt geprüfte Vorlage. Dies ist keine Stelle, an der man Zeit spart.

Der Arbeitsablauf, der funktioniert

• Notiere die Eckdaten des Objekts in Stichworten. Ohne Adresse, ohne Namen, ohne Preis.
• Gib der KI die Stichworte plus deine Zielgruppe und den gewünschten Ton.
• Lies den Entwurf kritisch. Streiche alles, was du nicht belegen kannst.
• Ergänze die Pflichtangaben aus dem Energieausweis, manuell und geprüft.
• Setze Adresse, Preis und Kontaktdaten in deinem Exposé-Programm ein.
• Lass die Widerrufsbelehrung unangetastet, wenn sie geprüft ist.

Dieser Ablauf dauert fünfzehn Minuten statt neunzig. Und er ist rechtlich sauberer als das, was viele in der Eile selbst schreiben.

Wo KI sonst noch hilft

Das Exposé ist nur der Anfang. Die eigentliche Zeitfresser im Makleralltag sind die zwanzig Anfragen, die auf ein attraktives Objekt hereinkommen, das Nachfassen nach Besichtigungen und die Akquise neuer Objekte.

Bei allen dreien gilt dasselbe Prinzip: Die KI liefert den Textentwurf, du prüfst und personalisierst. Und keine Kundendaten wandern hinein.

Was bleibt

KI schreibt keine Exposés. Sie schreibt Textentwürfe für Exposés. Der Unterschied klingt nach Haarspalterei und ist er nicht: Für den Inhalt, die Richtigkeit der Angaben und die rechtliche Sauberkeit haftest du.

Wer das verstanden hat, gewinnt eine Stunde pro Objekt. Wer es nicht verstanden hat, riskiert ein Bußgeld nach dem Gebäudeenergiegesetz oder eine Provision, die er nach dem Notartermin zurückzahlen muss.